Kinnisvaraturu võlud ja valud. Tulevikus hakkab elamispindu üle jääma
Peep Sooman

Kui ülemaailmsed rahanduskriisid välja jätta, siis kohalikul tasandil on peamiselt neli tegurit, mis kinnisvaraturgu mõjutavad.  Pindi Kinnisvara juhatuse liige Peep Sooman ütles, et olulisimad tegurid on laenuraha hind, demograafilised muudatused, üldine majanduskliima ja poliitilised otsused.

. Kui ehitusturu jahenemisel kaob Eestist 10 000 või rohkem ukrainlast, jääb mitu tuhat korterit tühjaks ja ka üürihinnad kukuvad kolinal. | Shutterstock

„Raha hinnaga on hetkel kõik väga hästi. Euribor on negatiivne ja lähiajal pole selle suurt tõusu oodata, ka pankade eluasemelaenude marginaal jääb vahemikku 2-2,5%, mis teeb laenutooted suhteliselt odavaks ja suurendab inimeste laenu- ning ostuvõimet,“ selgitas ta. „Kuid mida ahtamaks jääb konkurents kohalikul pangandusturul, seda jõulisemalt hakkavad ka pangamarginaalid tõusma, lisaks tuleb arvestada, et Euribor ei jää negatiivseks igavesti,“ sõnas Sooman. „USA-s on FED-i intressimäär juba 2,5%, Euroopa ei saa jääda igavesti odavat raha nautima, küsimus on eelkõige selles, kas tõus tuleb aastal 2020 või 2021,“ lisas ta.

Teise tegurina tõi Sooman välja demograafia. „Selles kontekstis on Eesti kinnisvaraturule probleemid sisse kodeeritud. Inimesed kolivad töökohtade nimel kahte suuremasse linna, väiksemad piirkonnad surevad lihtsalt aegamisi välja ja kõige murettekitavam on asjaolu, et 5-10 aasta pärast on kinnisvaraturul aktiivseid noori vanuses 25-29 umbes kolmandiku võrra vähem,“ rääkis ta. „Tulevikus hakkab Eestis sõna otseses mõttes elamispindasid üle jääma,“ selgitas Sooman. „Meil on aastakümneid demograafiline kriis olnud, kuid nüüd hakkavad selle mõjud tundma andma“, rääkis ta.

Kolmandaks teguriks on majanduskeskkond, mille alla kuuluvad nii tööhõive, ostuvõime, konkurentsivõime eksporditurgudel jms. „Tööpuudus on meil rekordiliselt madal, palgad suhteliselt korralikud ja töökäte puuduse korvamiseks on palgatud kümneid tuhandeid välismaalasi, peamiselt ukrainlasi, peamiselt ehitussektorisse,“ ütles Sooman.

„Elu tundub nagu lill, aga kinnisvaraturu mõistes on see meeletu risk, mida isehakanud üüriinvestorid on võõrtööjõu üürinõudluse teenindamiseks võtnud. Enamus laenu abil korteri ostnud üüriinvestoritest võivad ju kiidelda, et neil on kohalikud üürnikud, kuid tegelikult on kõik tehingud omavahel ahelas. Kui ehitusturu jahenemisel kaob Eestist 10 000 või rohkem ukrainlast, jääb mitu tuhat korterit tühjaks ja ka üürihinnad kukuvad kolinal. Siis on küsimus ainult selles, kas üüriinvestoril on piisavalt kapitali, et mõned aastad omast taskust üürihinna ja laenumakse vahe kinni maksta,“ ütles ta.

„Ekspordivõime on täiesti eraldi teema. Eesti on üks väheseid riike maailmas, mille ekspordi ja impordi mahud on võrdsed ja see pole üldse hea näitaja. Piltlikult öeldes ostame me tooraine Poolast sisse, vormime sellest mingi toote ja müüme põhjamaadesse edasi, aga kui põhjamaalastel muutub selle toote ise tegemine odavamaks, on Eesti mängust väljast ja oleme lihtsalt üks külmunud majandusega riik 59. laiuskraadil,“ lisas ta.

Neljandaks teguriks nimetab Sooman poliitilisi otsuseid, milleks on erinevad maksud, garantiid, investeeringud infrastruktuuri ja üleüldine investeerimiskliima. „Tegelikult ei ole välisinvestorid Eestisse väga teretulnud ja see on suur miinus,“ ütles Sooman. Teisalt on kohalikul tasandil kinnisvara soetamine ja omamine tehtud väga talutavaks.

„Meil puudub kinnisvaramaks, paljudel juhtudel on inimestel maamaksust vabastus, KredExi toel on võimalik noortel peredel ja energiasäästlikesse majadesse osta elamispind vähendatud omafinantseeringuga, turg on sellega kohanenud ja aastatega paika loksunud,“ hindas Sooman. „Loodetavasti jäävad kunagised valimislubadused, mille kohaselt hakkaks riik garanteerima tervet eluasemelaenu omafinantseeringut, ajaloo prügikasti, sest see ajaks turu lühiajaliselt ülimalt kuumaks, kuid sellevõrra tuleb ka jahtumine valusam,“ lisas ta.

„Kokkuvõtteks võib öelda, et Eesti kinnisvaraturul on omad võlud, kuid ka omad valud, mida tasub igal varaostjal silmas pidada. Me ei näe, et midagi liiga head või liiga halba üleöö toimuks, kuid peame olema muutusteks valmis ja võimalusel koguma kehvemate aegade jaoks ka väikest rasvavaru,“ lisas ta.  „Ja loomulikult on nii, et meie siin oma pisikeses konnatiigis võime analüüsida turgu palju tahame, ent kui näiteks USA läheb Iraani või Põhja-Koreaga sõjajalale, ei tähenda kohalikud targutused enam mitte midagi, sest selliste sündmustega muutub juba terve maailm,“ lisas Sooman.

Sarnased artiklid