Maja hooldus: mis tuleks üles kirjutada?

Eno Pappel
TM Kodu & Ehitus
Uue maja kohta tuleks omanikul hakata pidama hooldusraamatut | Shutterstock

Pärast maja valmimist seisab iga majapidamise ees uus ülesanne: maja hooldamine ja võimalike puuduste avastamine ning parandamine. Missugused tööd seisavad maja hooldamisel ees? Kui uus maja on valminud, tuleks sisse seada rutiin, mille käigus hoitakse silm peal kogu majal, eesmärgiga märgata varakult võimalikke puudusi või ehituspraaki. Vähemalt sama oluline on hooldada õigeaegselt kõiki maja tehnoseadmeid ja teha muid hooldustöid.

Kuidas seda kõike teha? Meie põhjanaabritel soomlastel on juba pikka aega kasutuses nn maja hooldusraamat. Eestis pole see veel eriti levinud ja pigem kasutavad majade hooldusraamatut erinevad kinnisvara haldusfirmad. Samas on hooldusraamatu kasutamine iga maja puhul kindlasti mõistlik. Kui tuua paralleel autodega, siis iga autoomanik teab, et teatud läbisõidu korral tuleb lasta vahetada õli ja teha muid hooldustöid. Autoomanikele tundub selline hooldamine juba iseenesest mõistetav, kuid kahjuks eramajade puhul samasugust lähenemist eriti sageli ei kohta.

Maja hooldusraamatu mõte on kokkuvõttes see, et iga maja kohta võetakse kasutusele kaust (kas arvutis või hoopis paberil kaustik), kus on kirjas kogu maja hooldamise ja haldamisega seotud info. Tegelikult algab info kogumine juba ehitusetapis, kus ehitajalt saadakse nii materjalide kui ka seadmete hooldus- ja kasutusjuhised.

Mõistlik on koguda infot pigem rohkem kui vähem. Näiteks on oluline hoida alles info majas kasutatud värvitoonide kohta, et parandus- ja remonttööde tegemisel oleks vajadusel vajalik info värvi tellimiseks kohe võtta. Enamik infot on ära toodud projektdokumentatsioonis, kuid kui ehitamise käigus jooksvalt muudatusi tehakse, ei pruugi sealt siiski kogu vajalikku teavet leida. Seetõttu tasub maja valmimisel käia kogu projektdokumentatsioon korra üle ja kirjutada eraldi välja või teha koopiad infost, mida maja hooldamise ja haldamise jaoks sagedamini vaja läheb.

Vaatame veidi lähemalt teemasid ja valikuid, mida tasuks eraldi kirja panna ning mis kokkuvõttes moodustabki maja hooldusraamatu.

·         Kinnistu ja ehitise põhiandmed, nt katastriüksuse number, kinnistu suurus, maja bruto- ja netopind jne.

·         Maja tehniliste seadmete ja süsteemide andmed. Sageli on selline info ka maja projektis olemas, kuid mitte alati pole seal toodud konkreetsete seadmete marke ja mudeleid.
Kasulik on eraldi kirja panna maja kütte, ventilatsiooni, jahutuse ja valvega seotud süsteemide täpsed nimetused, mis marki torustikke või kaableid kasutati ja mis firma antud seadmed või süsteemid tarnis ning paigaldas.

·         Andmed maja projekteerijate ja ehitajate kohta. Iga maja valmib enamasti mitme ehitusfirma koostöös. Hea on teada kõigi maja ehitamises osalenud firmade kontaktisikute andmeid.
Kuigi enamasti on üks ehitusfirma nn peatöövõtja, kes vastutab kogu maja valmimise eest ja seda ka garantiiajal, on pärast garantiiaega vajadusel hea suhelda otse mõne töölõigu alltöövõtjatega võimaliku probleemi kiireks lahendamiseks. Isegi kui see alltöövõtufirma ei saa ise parandustöid tegema tulla või on nende hind kallis, siis soovitusi, kelle poole saaks pöörduda, saab neilt kindlasti.

·         Konstruktsioonide andmed ja lõiked. Eraldi võiks olla välja toodud info põhikonstruktsioonide kohta, see on projektis lõigetel enamasti olemas. Samuti näiteks majja paigaldatud kaablite ja torustike skeemid, mis aitaksid ära hoida seina aukude tegemisel kaablite või torustike lõhkumise.
Levinud loogika on, et näiteks elekter või veetorustik tuuakse vajalikku kohta kas alt või ülevalt vertikaalselt piki seina. Samas kipub juhtuma, et sellistest reeglitest ei peeta kinni, ja nii on võimalik näiteks pildi jaoks seina auku puurides mõni kaabel ära lõhkuda.
Seetõttu on kasulik, kui ehitamise ajal õnnestub teha seintest sellises etapis pilte, kui kaablid ja torustikud enne kinnikatmist veel nähtaval on. Olemas on ka seadmed, mis näitavad seinas elektrijuhtmete asukohta, kuid kui paljudel meist sellised masinad ikka kohe võtta on, kui tekib vajadus seina auku puurida. Fotodelt või teostusjoonistelt saab usaldusväärse info palju lihtsamalt kätte.

·         Viimistlusmaterjalide ja tarvikute andmed. Majaga seotud peamiste viimistlusmaterjalide (nt parkett, keraamilised plaadid, pinnakatted, sanitaartehnika, valgustid, sh lambipirnid jne) täpsed nimetused ja margid tasub samuti kirja panna ning võimalusel ka kaupluste nimed, kust konkreetsed tooted sai hangitud.
Asja mõte on, et kui tekib vajadus parandustööde tegemiseks, on vajalik info olemas ja vajadusel saab sobiliku materjali hankida. Tõsi küll − mida kauem aega on maja valmimisest möödunud, seda väiksem on tõenäosus, et täpselt sama marki toodet on võimalik hankida, kuid kogutud info aitab siiski oluliselt lihtsamalt kasvõi analoogset toodet leida.

·         Kasutusjuhendid tasub alati alles hoida ja olulisemad juhised ka eraldi välja kirjutada.  Majaomanikul võiks järgmised kasutusjuhised olemas olla: küttesüsteem, ventilatsioonisüsteem, aknad/uksed, viimistlusmaterjalide hooldamine, tuleohutuse tagamine, signalisatsioon, niisked ruumid, õuealad, tegevused eriolukordade ja avariide korral.

Kasutusjuhendid ja nende alusel toimimine on väga olulised ka garantiiperioodil, sest garantii kehtib ainult siis, kui järgitud on kasutusjuhendit. Näiteks on mõni parkettpõrand väga tundlik veele ja kui kasutusjuhendit lugemata pestakse põrandat näiteks väga märja lapiga, võib parkett kahjustada saada. Põranda parandamise kulud tuleb sellisel juhul omanikul kanda.

·         Kulude jälgimine aastate kaupa ja võrdlemine. Maja hooldusraamatusse tasub regulaarselt kirja panna ka kütteenergia (gaas, õli, elekter jne), elektri-, vee- ja muud kinnistu või maja hooldamisega seotud kulud. Selliste kulude fikseerimine ja võrdlemine aitab õigeaegselt avastada võimalikke rikkeid maja tehnosüsteemides ja enne suuremate kahjude tekkimist parandustööd ette võtta.

Esimestel aastatel pärast maja valmimist on levinumad probleemid seotud akende ja uste reguleerimisega. Suurte klaaspindadega avatavad aknad või näiteks rõduuksed kipuvad vajuma, neid tuleks kindlasti esimesel aastal reguleerida. Hiljem on akende reguleerimisvajadus väiksem. Uutel majadel on sagedamini probleeme ka kütte- ja ventilatsioonisüsteemide reguleerimisega. Vesiradiaatorite puhul on näiteks probleemiks termostaatide rikked või valesti paigaldamine, mistõttu ei lähe radiaatorid soojaks. Põrandakütte puhul on probleeme vähem, kuid mõnikord tekivad tõrked erinevate küttekontuuride korrektselt tööle saamisega, mis võib olla seotud näiteks ummistuse või kütteautomaatika rikkega.

Talvisel perioodil näitab uus maja enamasti kätte ka suuremad külmasillad, näiteks akende ümbruses. Sellised kohad tuleks lasta ehitajal lahti võtta ja korda teha. Kokkuvõttes on iga majaomaniku kohus õigeaegselt avastatud puudustele reageerida ja kavandada majaga seotud parandus- või hooldustöid, sest nii püsib maja tervis korras ja elanikel on majas hea elada

 1 x nädalas tehtavad tööd, nt maja küttesüsteemi regulaarne ülevaatus ja kontroll. Sagedaste ülevaatuste mõte on märgata võimalikke puudusi varakult ja reageerida õigeaegselt, et põhilised tehnosüsteemid töötaksid tõrgeteta.

1 x kuus tehtavad tööd, nt erinevate pinnakatete õige hooldamine ja puhastamine.

1 x kvartalis tehtavad tööd, nt erinevate vee- ja ventilatsioonifiltrite vahetus või puhastamine, suitsuandurite ja valvesüsteemide toimimise kontroll jne.

1 x aastas tehtavad tööd, nt igakevadine maja väline ülevaatus, et fikseerida tehtavad parandustööd; akende-uste reguleerimine ja tihendite vahetamine; ventilatsioonisüsteemi seadmete suurem puhastamine; vee mudafiltri puhastamine; vihmaveerennide puhastamine jne.

Hooldustööde nimekiri sõltub majast ja selle tehnosüsteemidest. On ka töid, mida on soovitatav teha iga 5−7 aasta tagant, näiteks kütte- ja veetorustike läbipesu. Puitvoodriga maja on soovitatav iga 10−12 aasta tagant üle värvida, maja nn värskendusremonti tehakse keskmiselt 8−10 aasta tagant.

Kindlasti tuleks maja hooldusraamatusse fikseerida ka kõik tehtud parandus- ja hooldustööd ning planeerida regulaarselt edaspidiseid olulisemaid hooldustöid.

Sarnased artiklid