Mida teha, kui ühistu ähvardab rõdul suitsetamise pärast korteri sundvõõrandada

Priidu Pärna
notar
Suitsetamine koridoris, trepikojas ja muus üldkasutavas ruumis on keelatud juba tubakaseaduse §29 alusel. | Shutterstock

Lugeja küsib: Haldusfirma saatis korteriomanikele kirja, milles juhtis tähelepanu, et rõdudel ja trepikojas suitsetamine on keelatud. Keelu rikkujat ähvardavat korteri sundvõõrandamine ühistu poolt. Kas selline korteri äravõtmine on nii lihtne? Kas seda sunniabinõud saab rakendada ka juhul, kui naaber peab korteris haukuvat koera või mängib lemmikpilli?

Omand on põhiseaduse kohaselt puutumatu ja omanik on vaba seda valdama, kasutama ja käsutama. Asjaõigusseaduse §68 kohaselt võivad omaniku õigused olla siiski kitsendatud seadusega ja teiste isikute õigustega. Omandisuhetes tuleb leida tasakaal ja eriti kortermajades, kus põrkuvad paljude omanike huvid.
Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) §12 sätestab, et omanikud peavad vastastikku järgima hea usu põhimõtet ja arvestama üksteise õigustatud huve. Seaduse §31 kohaselt peab hoiduma omanik tegevustest, mille toime ületab omandi tavakasutusest tekkivaid mõjusid. Suitsetamine koridoris, trepikojas ja muus üldkasutavas ruumis on keelatud juba tubakaseaduse §29 alusel. Kuigi rõdu sellesse loetellu ei kuulu, võib seal suitsetamine olla siiski lubamatu, kuna ohustab teiste isikute tervist.

Hilisel tunnil pillimängimise, lemmikloomade pidamise ja rõdudel suitsetamise lubatavuse osas on seega tähtis, kuidas on välja kujunenud tavad ning käibearusaamad. Kui nendest tegevustest tekib nn pidev keelatud mõjutus, siis saab omanik või ka ühistu nõuda rikkumise lõpetamist ning seda nõuet kohtu kaudu maksma panna. Ühistul on võimalik neid küsimusi (sh öörahu) reguleerida ka maja kodukorraga.

Kui korteriomanik on korduvalt rikkunud oma kohustusi teiste suhtes, sh kui ta häirib oma tegevusega oluliselt teiste korteriomanike õigusi nende omandi täisväärtuslikul kasutamisel, siis KrtS §32 lubab korteriomanike häälteenamusega tehtud otsuse alusel nõuda selliselt rikkujalt, et too korteri kolme kuu jooksul võõrandaks.
Kui seda pole tehtud või kui rikkuja teatab, et ta ei kavatse korterit vabatahtlikult müüa, siis võib ühistu või ka üksikomanik pöörduda taotlusega kohtu poole. Kohus kontrollib rikkumise aluseid ja kinnitab sundmüügi nõude õigsust. Kohtuotsuse alusel saab kohtutäitur sellise korteri müüa enampakkumisel ja ostuhind kuulub senisele omanikule. Sellise väljaheitmise eesmärk on vabaneda ühiselu reegleid mittejärgivast korteriühistu liikmest, lootuses, et uus omanik neid reegleid austab.