Hea tööde teostamise ajaplaani juurde kuulub kindlasti piisav ajapuhver, mis ongi mõeldud ootamatuste ja võimalike tööde käigus tekkivate probleemide lahendamiseks. Kuna tööde algusfaasis on puhver suurem, siis esimestest tööetappides võimalik materjali tarneprobleem või tööde ümbertegemine lõpptähtaega enamasti ei mõjuta.
Peaaegu igal objektil on mõnevõrra probleeme ka vaheetappide tähtaegadega, kuid vaheetappide puhul kasutatakse tavaliselt lihtsat lahendust. Nimelt need tööd, mis plaanitud etapiga valmis ei saanud, lükatakse edasi järgmistesse etappidesse.
Proovi vältida, et enamik töid ei lükkuks viimasesse etappi
Selliselt tekib mõnevõrra petlik üldmulje. Plaanitud tööetapid saavad õigeks ajaks valmis ja ajagraafik on korras. Samas kipub olema nii, et järjest enam töid lükkub viimastesse tööetappidesse. Need tööd on peamiselt seotud viimistlemisega, mis võtavad rohkem aega. Selliselt jõutaksegi objekti lõppu ja viimastesse vaheetappidesse, kus on palju töid vaja ära teha, kuid aega on selleks väga vähe.
Maja vastuvõtmise lähenemisel läheb iga ehitusplats tõeliselt „elama“. Ajapuhver on otsas ja ehitaja alustab lõpuspurti, kus sageli viimastel päevadel tehakse töid sageli pea ööpäevaringselt. Suur tempo ja palju inimesi korraga töid tegemas annab küll tulemuse, kuid sellise kiirustamisega kaasneb ka paraku tehtud tööde vigastamist. Tavapärane on täkked värskelt värvitud seinal või lael, mis vajavad seejärel uuesti parandamist ning selliselt niigi närvilisse perioodi lisapingeid toovad.
Objekti lõppu kuhjub ka tellijal palju lahendamist ja otsustamist vajavad teemasid, sest lisaks ehitusteemadele tegeleb tellija siis ka juba aktiivselt maja sisustamise teemadega. Lõpufaasis tehakse otsused enamasti käigupealt ja nii mõnigi tellija nõustub ehitaja viimase hetke muudatusettepanekutega või lihtsamate lahendustega ainult seetõttu, et kiiremini oma oodatud uude majja saada.
Nii mõnigi tellija on hiljem kurtnud, et tulin vastu ehitajale, sest see lahendus tundus sellel hetkel vastuvõetav, kuid nüüd tagantjärgi enam sellist asendust teha ei laseks.
Mida saab tellija teha, et objekti lõpufaasis oleks veidi rahulikum ja otsused kaalutletumad?
Kõige lihtsamalt öeldes, peab ehitaja maja üleandmise ajaks olema teostanud kõik lepingujärgsed tööd kokkulepitud tähtajaks. Selleks, et tellijal oleks lihtsam jälgida, kas ikka kõik kokkulepitud tööd saavad tehtud, on oluline iga tööetapi osas teostatavad tööd detailselt lepingus fikseerida. Näiteks, kui tööetapis on kirjas katusetööd, siis mis tööd selles täpsemalt sisalduvad, kas ainult katusekonstruktsioon ja katusekate või näiteks ka räästa tegemine, vihmaveerennid ja katusetarvikud nagu näiteks katuseredel, käiguteed ning lumetõkked.
Oluline on kõik teostamisele minevad tööd paigutada konkreetsetesse tööetappidesse ja millel oleks ka kindel tähtaeg. Selliselt toimides on vähem objekti lõpufaasis üllatusi „unustatud“ töödega, mis kõik muidu viimasesse etappi kuhjuksid.
Täiendavalt oleks mõistlik tellijal võtta hoiak, et kõik tööd, mis mistahes põhjusel plaanitud tööetapis teha ei jõutud, tuleb ära teha järgmises tööetapis ja mitte kaugemale töid lükata.
Igas tööetapis tuleb ehitajalt nõuda teostatud töödega kaasnevat täitedokumentatsiooni nagu kaetud tööde aktid, ehituspäevik, erinevad mõõdistusaktid, materjalide vastavussertifikaadid, kasutusjuhendid jne.
Oma olemuselt ei erine maja ülevõtmise-vastuvõtmise akt vaheetappide aktidest v.a. arvatud see, et üleandmise-vastuvõtmise aktiga antakse materiaalne vastustus ehitaja poolt tellijale üle ning käivitub garantiiaeg.
Tööde lõpliku üleandmise-vastuvõtmise puhul on tavaks teha koos ehitajaga korralik ja põhjalik ringkäik objektil, kus vaadatakse maja nii väljast kui ka seest. Sellise ringkäigu mõte on fikseerida avastatud puudused ja anda nende parandamiseks tähtajad.
Kuigi ehitaja enamasti loodab, et sellise ringkäigu lõpuks, kui puudused fikseeritud, kirjutab tellija aktile alla, siis mõistlik oleks jätta endale rahulikult aega objekti ülevaatamiseks ning kiirustada ei tasu. Tavaliselt on lepingujärgselt tellijal aega töid üle vaadata vähemalt 2-3 päeva.
Osa sellest ülevaatamiseks mõeldud ajast oleks mõistlik kulutada ka paberimajanduse ülevaatamiseks, et veenduda, kas kõik dokumendid varasemate tööetappide ja viimase tööetapiga on ehitaja poolt korrektselt esitatud ning kas ikka kõik kokkulepitud tööd on ehitaja poolt teostatud. On juhuseid, kus objekti lõpufaasis avastatakse, et ehitaja pidi mõne töö veel tegema, mis oli hinnapakkumises kirjas, kuid mis tööde käigus ununenud.
Objekti vastuvõtmise faasi kaasatakse mõnikord tellija poolt ka ehitus- või omanikujärelevalve spetsialist, kuid lõpufaasis on välisel konsultandil keeruline kvaliteetset kontrolli teostada, sest kõik konstruktsioonid on kaetud ja viimistletud ning vaadata saab ainult nähtavaid pindu ja dokumentatsiooni. Kindlasti on omanikujärelevalve teenusest suurem kasu siis kui omanikujärelevalve spetsialist on kaasatud ehitustööde algusest peale ja jooksvalt ehitustöödel silma peal hoidnud.
Kui objekti ülevaatus ja dokumentatsiooni kontroll on teostatud siis lõpptulemuseks peaks olema nimekiri avastatud puudustest ja teostamata töödest. Kui neid on vähe siis need kirjutatakse tööde üleandmise-vastuvõtmise aktile, kuid pikema nimekirja puhul tasub see vormistada eraldi dokumendina akti lisana.
Seejärel ehitaja tutvub tööde nimekirjaga ning kindlasti tekib ka vaidlusi, kus ehitaja pole nõus mõne töö või puudusega. Lisaks vaidlustele, kas tegemist on puudusega või mitte, on vajalik ehitajaga kokku leppida ka nende tööde eest tasumise rahaline arvestus. Kui osad tööd on puudusega või üldse tegemata siis kindlasti nende töödega seotud summad peaks viimasest lepingujärgsest ehitajale makstavast summast maha võtma ning need summad tasutakse alles siis kui tööd on kokkulepitud tingimustel teostatud.
Kokkuleppe saavutamisel fikseeritakse puudustega või teostamata tööd ja ehitaja lisab tööde teostamise tähtajad ning tööde maksumused – sellist tööde nimekirja nimetatakse ka vaegtööde nimekirjaks ning alles seejärel kirjutatakse tööde lõpliku üleandmise-vastuvõtmise aktile alla.
Mõnikord tellijad venitavad tööde lõpliku vastuvõtmisega või keelduvad sellest, sest kõik lepingujärgsed tööd pole teostatud või on puudusi. Praktikas see väga efektiivne ei ole, kuna see garanteerib tüli ja halvemal juhul kohtus käimise ehitajaga pikaks ajaks ning tööde lõpetamine jääbki venima.
Korrektsem lahendus oleks selline, et juhul kui teostamata tööd või puudustega tööd ei sega otseselt maja kasutusele võtmist ja sees elamist siis fikseerida puudused ja maja vastu võtta.
Kui on tegemist suuremate puudustega, mis ei võimalda maja kasutamisse võtmist, siis tuleks anda ehitajale uus lõpptähtaeg ja lisaks rakenduvad siis ka sanktsioonid tähtaja ületamise eest.
Kokkuvõttes tasub tellijal ja ehitajal teha koostööd ka objekti lõpetamise faasis, sest paraku ainult nii jõuab kvaliteetse ja „peaaegu“ tähtaegselt valminud majani.
Lisaks tasub ehitajale ehituslepingusse sisse kirjutada ka maja ehitusloa hankimise korraldamine. Sellisel juhul need võimalikud puudused, mida ehitusloa komisjon maja ülevaatuse käigus leiab ja mis kuuluvad ehitaja töövõtu alla, saaksid parandatud.
Kõik tööd, mis ehitaja teostab peale maja üleandmist, tuleks ka kõik kindlasti korrektselt aktiga vastu võtta.
Garantiiperioodil reageeri õigeaegselt
Ehitusfirmadel on kohustus anda teostatud töödele vähemalt 2 aastane garantiiaeg. Mõned ehitusfirmad pakuvad ka pikemat, näiteks 3 aastast, garantiid. Mõningate vigade puhul kehtivad isegi viie- ja kümneaastaed garantiid.
Garantii alla kuuluvad majaga seotud ehituslikud ja tehnilised probleemid, mis ei ole tekkinud mehaaniliste vigastuste või näiteks materjalide vale kasutamise tõttu. Kõige sagedasemateks garantiiperioodi probleemideks on erinevad viimistlusega seotud praod. Akende ja uste reguleerimine, katuse läbijooksud, küttesüsteemide probleemid jne.
Kui garantiiviga ei ole selline, mis otseselt ohtu maja konstruktsioonidele või ebamugavust elanikele ei tekita, siis teostatakse parandustööd tavaliselt veidi enne 2 aastase garantiiaja möödumist. Mõistlik on tellijal teha umbes 2-3 kuud enne garantiiaja lõppemist maja ülevaatus ja fikseerida kõik avastatud puudused. Seejärel paluda kohale ehitusfirma esindaja ja koos temaga puudused üle vaadata ning leppida kokku nende garantiitööde parandamise aeg.
Kui aga tekivad näiteks välisseina niiskahjustused või katus laseb läbi siis tuleks loomulikult koheselt võtta ehitajaga ühendust ja koheselt nõuda puuduste kõrvaldamist.
Garantiiaja kohustuste täitmiseks on mõistlik võimalusel paluda ehitajalt panga või kindlustusseltsi garantiikiri või jätta kokkuleppeline summa tellijale nn. garantiitööde reservi ja mis makstakse välja peale garantiiperioodi kohustuste täitmist garantiiperioodi lõppemisel.
On olemas ka ehitusfirmasid, kes ise jälgivad, millal nende ehitatud objektidel hakkab garantiiaeg lõppema ja võtavad tellijaga ühendust, et üle küsida, kas on probleeme ja võimalikke garantiitöid. Aga kuna selliseid firmasid on vähe siis tasub kindlasti igal tellijal garantiiaja lõppemisel silm peale hoida ning aegsasti garantiiaegsed puudused lasta ära parandada.
Allikas: TM Kodu & Ehitus, majaehitaja.ee
