Milleks on vaja majale ehitusprojekti?

Kairi Oja
Kui saadakse ettekirjutus ebakorrektse projekti kohta, peab ehituse koheselt seiskama ja paberid korda ajama. | Shutterstock

Et uisapäisa alustatud ehitustegevuses mitte seadusega pahuksisse minna, tasub enne kopa maasse löömist pisut süveneda, mis on lubatud ja mis ei, millisel juhul on ehitusluba vajalik ja millisel ei, ning missugune peab olema projekt, millise alusel krunti hoonestama asutakse.

Et alustada oma kinnistul ehitust, on tihtipeale vajalik nii ehitusluba kui projekt. Tõsi, ehitusluba läheb vaja ehitisele, mis on üle 60 m2 ja 5 m kõrge. "Projekti on ehitustegevusega alustamiseks vaja aga mistahes juhul. Tõsi, ilma on võimalik küll, ent see pole kaugeltki mitte seaduslik," selgitab Sirkel & Mall müügiesindaja Else Källo.
Alla nende parameetrite piisab tema sõnul aga ka ehitisteatisest. "Sellisel juhul räägime hoonetest, mis on kuni 20 m2 ehitusaluse pinnaga ja kuni viis meetrit kõrged."


Kohaliku üldplaneeringu nõuded
 

Projekt tuleb koostada, arvestades esmalt omavalitsuse või linnaosavalitsuse üldplaneeringu nõudeid, edasi lähtutakse detailplaneeringust või selle puudumisel projekteerimisetingimustest. Üldplaneeringuga määratakse linnaosa / linna / valla / maakonna maakasutuse ja territooriumi arengu põhimõtted. Näiteks Nõmme linnaosas peavad olema puitaiad, Pirital aga ei ole lubatud ehitada palkmaju.

Projekti tellimiseks tuleb Källo sõnul pöörduda projekteerimisettevõtte poole. "Ära ei tohiks unustada, et projekt koosneb erinevatest osadest ja staadiumitest. Iga osa nõuab vastava valdkonna spetsialisti ja allkirjastamist, mistõttu tasuks arvestada suurema ajakuluga," märgib ta.


Projekt koosneb eri etappidest
 

Lisaks oleks hea aru saada, milline projekti staadium on millisel juhul vajalik ning mis on mille eelduseks. "Näiteks eskiisi alusel saab edasi minna eelprojekti, mis on ehitusloa väljastamise tingimuseks. Eelprojekti detailiseerides on tulemuseks aga põhiprojekti staadium, mis on eelarvestamiseks ja ehitajatega lepingu sõlmimiseks piisav," jätkab Källo. Reaalne ehitustegevus käib aga hoopis tööprojekti alusel.

"Kui kliendil on olemas visioon, millist hoonet või eramut ta soovib ehitama asuda, tuleks tal koostada lähteülesanne, kuhu paneb kirja oma vajadused, tingimused ja projekti etapid," räägib Källo. Ajakulu sõltub tema sõnul aga tellitud etapist. "Eelprojekti koostamine võtab aega kuni kolm kuud, ehitusloa väljastamise ajakulu tervikuna oleneb kohalikust omavalitsusest, Tallinnas on see aeg umbes kolm kuni üheksa kuud. Ajakulu võib olla vägagi erinev, kuna projektid on eri mahtude ja etappidega," selgitab ta.


Ehitusloa ja projektita ehitisi palju
 

Praktikat, mille kohaselt rajatakse oma krundile igasugu ehitisi, mis on tegelikult rajatud nii ehitusloata kui ka  projektita, st nö sisetunde alusel ja ilma ühegi instantsiga kooskõlastamata, tuleb Källo sõnutsi ette sageli. "Seda kas inimeste teadmatusest või siis sihilikult."

Suurimad vead projekti koostamisel liigitatakse tema sõnul tavaliselt geomeetria- ja ehitusalaste teadmiste puudumise vigadeks. Esimesel juhul on projektis vead, kus elementide kuju ei sobi ehitusplatsil olemasoleva olukorraga kokku. Teisel juhul võib olla spetsialistil liiga vähe kogemusi ja ta on seetõttu teinud projektis põhimõttelisi vigu – näiteks on konstruktsiooni elemendid või tehnoseadmed valesti dimensioneeritud  Ebakorrektse projekti alusel alustatud ehitustegevuse tagajärjed võivad olla karmid.

"Kui saadakse ettekirjutus ebakorrektse projekti kohta, peab ehituse koheselt seiskama ja paberid korda ajama, halvemal juhul ka juba alustatu lammutama," ütleb Källo. "Seega peaks projekti koostama ennekõike ikka spetsialistid ja selleks ka vastavad kooskõlastused võtma. Vastasel juhul võib investeeritud aeg ja raha hooga tuulde lennata."

Projekti hinnastamise rusikareegel on, et soodsama hinna saamiseks tasub väiksema projekti puhul kohandada kataloogimaja. "Erilahenduste puhul peaks arvestama hindadega 50 kuni 200 eurot ruutmeetri eest," lisab ta.
 

Elementmajal projekt enamasti olemas
 

Kui tegu on elementmajaga, on projektid tüüplahendustel juba olemas ja tulemuse eest vastutavad projekti autorid. "Eks tüüphoone puhul tuleb alati tegeleda väliskeskkonda sobitumise, asendiplaanilise osa ja tehnovõrkudega," ütleb Källo.

Ta lisab, et tänaseks on inimesed projektide tellimise ja vastavate nõuete osas juba märksa teadlikumad. "Teatakse, et peaaeru iga ehitusel toimuva liigutuse eest tuleb välja käia ka projekt ja ehitusluba või -teatis, ja seda ka oma aias ehitades. Küll aga on probleem selles, et kunagi ilma projekti ja kooskõlastusteta enda maale rajatud hoone võib hakata takistama tulevikus rajatavate hoonete ehitusloa saamist," märgib ta.

Källo sõnul on küllalt olnud situatsioone, kus 30-40 aastat tagasi ilma projektivajaduseta ehitatud kuuri või garaaži kohta soovib nüüd vald projekti. "Siinkohal tekib tõendamise probleem – kuidas tõestada, et kuur on tõesti 40 aastat sellel kohal seisnud, mitte eelmisel aastal kokku klopsitud."

Ettevõtte Ehitusinsener juhatuse liige Marten Ilves märgib, et ei tasu ehmuda sõna "projekt" tähendusest: "See ei ole kellegi tähtsa ja karmi inimese  koostatud keeruline dokumentide kogum. Mõned aastad tagasi oli ühiskonnas arutelu, et kas uue Ehitusseadustiku alusel peab olema projekt ka tapeedi paigaldamiseks? Ka parketi või IKEA kapi paigaldusjuhis on mõnes mõttes projekt. Lihtsama ehitustegevuse jaoks võib ka projekt olla lihtsam."
 

Seadusandja soovib tagada ohutuse
 

Seaduse ja projekti koostamise nõude üks põhimõte on Ilvese sõnul kindlustada ohutus – ka 20 m2 suurune grillmaja võib kujutada suurt ohtu, kui see peaks süttima või peo ajal kokku kukkuma. "Või kui parkett ei ole paigaldatud juhendi järgselt, võib see ülesse punduda või hakata eraldama õhku näiteks kahjulikke keemilisi ühendeid. Siit ka üldine põhimõte, et lahendused peavad olema läbimõeldud, kontrollitud ja projektina kirja pandud."

Ka Ilves kinnitab, et läbimõtlemata ja kontrollimata ehitustegevuse korral võivad tekkida probleemid, kasvõi naabrite õiguste rikkumine, kui hoone on ehitatud näiteks naabruses olevale kinnistule liialt lähedale. Samuti võib tulla takistusi kinnistu müügiga, kui ehitised sellel pole registreeritud.

"Pangad kontrollivad laenu taotlemisel ehitise seaduslikkust ja dokumentatsiooni, sealhulgas kasutusloa olemasolu. Kasutusloata hoone ostmiseks on väga keeruline laenu saada. Lisaks on see riskantne," paneb Ilves inimestele südamele suhtuda ehituse alustamisel projekti-nõudesse tõsiselt.
 

Ebaseaduslik võidakse sundlammutada!
 

Kui ehitatakse üldse ilma projektita, on Ilvese sõnutsi lihtsamal juhul tulemuseks rahatrahv, karmimal aga mainitud sundlammutus. "Omavalitsused reeglina hindavad, kas ebaseaduslikku ehitist on võimalik legaliseerida või mitte. Kui tagantjärele legaliseerimine on võimalik, antakse reeglina omanikule selleks võimalus."

Ilvesel enesel on omanikujärelevalvena, ehitusettevõtjana ja projekteerijana kogemus näiteks lihtsa ehitise piirdeaiaga (siin on tegemist rajatisega ning ehitusteatise ja projekti esitamise kohustusega), kus piirdeaed oli paigaldatud esmapilgul loogiliselt kinnistu piirile, kuid ei olnud eelnevalt kontrollitud detailplaneeringu lahendusi ja nõudeid. Naaber soovis alustada ehitamist ligi viis aastat hiljem ja avastati, et piirdeaed on püstitatud valesse kohta, omavoliliselt ja ilma projektita-kooskõlastuseta. Tulemuseks oli palju sekeldusi ja aia sundlammutus.
 

Kvaliteet ja hinnastamine
 

Kui rääkida üldisemalt projekti ja projekteerimise kvaliteedist, on Ilvese sõnul tänase maailma projekteerimistarkvara lahendused enamasti 3D-s, mistõttu on projekteeritav lahendus visuaalselt nähtav ja hästi kontrollitav. "Nii on ka ka vead harvemad tulema – või vähemalt on need lihtsamini ennetatavad," usub Ilves.

Ebakvaliteetselt koostatud projekti alusel alustatud ehitustegevuse tulemused võivad tema kinnitusel olla halvimal juhul hoone täielik kokku kukkumine (kandekonstruktsioonide aladimensioneerimise korral), lihtsamal juhul tuleb aga mängu ajaline seisak ehitusprotsessis (ehitusajal vigade parandamine ja ümbertegemised) või probleemid ekspluatatsioonis. "Ebakvaliteetse projekti järgi on kvaliteetset ehitustööd raske teha, vastupidi on see aga võimalik," muigab mees.

Marten Ilvese teada projekti hinnastamises mingeid selgeid rusikareegleid ei ole. "Hind sõltub sellest, mida ja kuhu planeeritakse. Kui  räägime näiteks eramu arhitektuursest projektist, sõltub hind väga palju arhitekti nimest. Põhjus on tegelikult ka loogiline: tegemist on ju sisuliselt kunstiloominguga ning erinevate arhitektide – nimekamate versus vähemtuntud – hinnaklass võib erineda kümneid kordi," avab Ilves.

Tehniliste insenerosade projekti maksumus on tema sõnul küll märksa prognoositavam, kuid lõplik hind, eriti viimasel ajal, mil kõigil selle valdkonna tegijatel on palju tööd ees, selgub pärast konkreetset hinnapäringut.